Shab : comment se calcule la surface habitable ?

La surface habitable (SHAB) est une donnée clé dans le domaine de la construction et de l’immobilier. Elle est essentielle non seulement pour les contrats de location et de vente, mais aussi pour déterminer les conditions minimales de confort et d’habitabilité. La SHAB joue un rôle crucial depuis l’entrée en vigueur de la réglementation environnementale 2020 (RE2020), car elle est la surface de référence pour les bâtiments d’habitation. Cet article répondra à toutes vos questions sur la définition, le calcul et l’impact de la SHAB, tout en comparant cette surface avec d’autres surfaces réglementaires comme la surface Carrez.

Quelle est la définition de la surface habitable (SHAB) selon la législation française ?

La définition précise de la surface habitable se trouve dans l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Selon cet article :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

Cette définition inclut donc toutes les surfaces de plancher mais exclut spécifiquement les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, et autres embrasures. Cela signifie que les espaces réellement habitables par les résidents du logement doivent être pris en compte pour le calcul de la SHAB, en éliminant les parties non utilisables du plancher. Cette définition est cruciale car elle permet de standardiser le calcul de la SHAB pour toutes les constructions.

Quels éléments sont inclus dans la SHAB ?

Pour calculer correctement la SHAB, il est important de savoir quels éléments doivent être inclus :

• Surfaces de plancher : Tous les niveaux hors sous-sol, toutes les surfaces closes par des menuiseries et possédant une toiture.
• Placards et rangements intégrés : Les surfaces des placards, à condition qu’ils soient intégrés et non indépendants.
• Locaux techniques et celliers : Ceux-ci sont inclus dans la SHAB dès lors qu’ils ne sont ni en combles ni en sous-sol.

Quels éléments sont exclus de la SHAB ?

En revanche, certaines surfaces ne doivent pas être incluses dans le calcul de la SHAB :

• Combles non aménagés : Tous les espaces sous toiture non aménageables ou non aménagés sont exclus de la SHAB.
• Garage, sous-sol, et caves : Les surfaces en sous-sol, garages et caves ne font pas partie de la SHAB.
• Vérandas et balcons : Que ces espaces soient chauffés ou non, ils sont exclus du calcul de la SHAB.

Comment s’effectue concrètement le calcul de la surface habitable ?

Pour obtenir une surface habitable exacte, suivez ces étapes :

1. Mesure des surfaces de plancher

1. Mesurez la longueur et la largeur de chaque pièce en mètres, multipliant pour obtenir la surface en m².
2. Incluez toutes les pièces closes et dotées d’une toiture, peu importe leur isolation ou chauffage.

2. Déductions des espaces non habitables

Après avoir calculé la surface totale, déduisez :

• Les épaisseurs de murs et cloisons
• Les marches et cages d’escaliers
• Les gaines et conduits de cheminée
• Les combles non aménagés
• Les surfaces en sous-sol, garages et remises
• Les vérandas, qu’elles soient chauffées ou non

Une fois ces surfaces déduites, vous obtiendrez la surface habitable totale du logement (SHAB).

Information complémentaire : Les marches d’escaliers et rampes d’accès ne sont jamais incluses dans la SHAB, cependant les paliers le sont. Ceci peut faire une différence notable dans le calcul final.

Comment cette surface est-elle utilisée dans le contexte du DPE et de la RE2020 ?

La surface habitable (SHAB) est également centrale dans l’évaluation de la performance énergétique des bâtiments, notamment depuis l’entrée en vigueur de la RE2020.

Impact sur la classification énergétique

La surface habitable est utilisée pour mesurer la consommation d’énergie d’un bâtiment par mètre carré. Cela permet de donner une classification énergétique plus précise, reflétant l’efficacité énergétique réelle par rapport à l’espace de vie utilisé par les occupants.

Exemple de calcul

Pour illustrer, prenons un logement avec une SHAB de 100 m² et une consommation énergétique de 15 000 kWh par an :

• Consommation par m² = 15 000 kWh / 100 m² = 150 kWh/m²/an

Cette valeur est ensuite comparée aux seuils définis par la RE2020 pour déterminer la classe énergétique du bâtiment.

Quelles sont les différences entre la surface habitable et les autres surfaces réglementaires comme la surface Carrez et la surface de plancher ?

Différentes surfaces sont utilisées pour divers objectifs règlementaires et contractuels :

Surface Carrez

Contrairement à la SHAB, la surface Carrez inclut les combles aménagés, les greniers, et même certaines vérandas, tant que leur hauteur sous plafond dépasse 1,80 m. Utilisée principalement pour les copropriétés, elle exclut en revanche les caves, garages, et sous-sols non aménagés.

Surface de plancher

Quant à la surface de plancher, elle est utilisée dans les projets de construction et inclut toutes les surfaces closes et couvertes sans déduire les murs et cloisons internes, ce qui la distingue grandement de la SHAB.

En conclusion, la surface habitable (SHAB) est une mesure essentielle pour évaluer l’habitabilité d’un logement conforme aux normes règlementaires et contractuelles françaises. Calculer la SHAB correctement implique la connaissance précise des inclusions et exclusions règlementaires. Comprendre cette surface et sa distinction avec d’autres mesures (Carrez, surface de plancher) vous permettra d’éviter des erreurs coûteuses et de maximiser la valeur de votre bien immobilier.

Pour les propriétaires, se familiariser avec cette mesure vous aidera à fixer les justes valeurs locatives et de vente. Pour les locataires et acheteurs potentiels, connaitre ces mesures permettra de faire des choix éclairés et d’optimiser votre confort.